Ready-to-live nájemní bydlení, škálovatelná chytrá elektroinstalace a vzdálená správa bytového domu (případová studie)
Měření a regulace objektů
„U bytových domů musí i chytrý dům „být hloupější“. Protože pro lidi to někdy je prostě moc. Když přijdete domů, chcete jen po paměti sáhnout po vypínači. Ne přemýšlet, jestli mám zmáčknout doprava nebo doleva. Tady prostě přijdete a rozsvítíte. I prababička si v noci dojde na záchod, aniž byste jí museli asistovat. A MICRONIC přesně našel u chytré elektroinstalace tu správnou míru.“
Developer a investor nájemního bydlení v Brně a v Praze, se strategií dlouhodobého držení nemovitostí (minimálně 20 let). Cílí na vyšší standard 2+kk a 3+kk bytů pro mladé lidi a rodiny zvyklé na moderní technologie. Projekty kombinují koncept ready-to-live (plně vybavené bytové jednotky) s architektonicky ambiciózním designem, energetickou efektivitou (štítek A, tepelné čerpadlo, rekuperace) a bezproblémovou správou (měření spotřeb, fakturace, notifikace smluv). Součástí domu je i komerční prostor. Projekt obdržel ocenění Realitní projekt roku 2025.
Zadání
Hlavní požadavky investora
Dlouhodobá udržitelnost a konkurenceschopnost
Vybudovat ready-to-live nájemní bydlení, které si udrží konkurenceschopnost v horizontu 10–20+ let
Obstát v rostoucí konkurenci a minimalizovat brzké renovace a opotřebení
Navrhnout a instalovat v bytovém domě chytrou elektroinstalaci srozumitelnou pro běžné i technicky méně zdatné uživatele
Intuitivní ovládání pro všechny
Intuitivní centrální tablet s vizualizací půdorysu
Fyzické vypínače („čtyřtlačítka“)
Jednoduché scénáře bez zbytečných složitostí
Otevřenost a škálovatelnost
Zajistit otevřenou, škálovatelnou architekturu bez vendor lock-in
Připravenost na budoucí rozšíření (integrace s ERP/účtováním, fotovoltaika, případné další funkce)
Centrální scénáře (např. minimální běh rekuperace, blokace chlazení do data)
Technicky správný návrh
Vyhnout se – pro bytové domy – nevhodnému konceptu centrálních serverů
Škálovatelně řídit a upravovat logiku řízení jednotlivých bytů
Zachovat samostatnost jednotek i pro případ postupného rozprodání
Všechny jednotky spolu musejí komunikovat a tím mít možnost vytvářet akce zejména pro společné prostory a zabezpečeně sdílet data nejen pro měření energií, ale i alarmových hodnot
Praktické funkce
Inteligentní stínění
Vzdálené řízení vytápění/chlazení
Řízení rekuperace
Senzory/čipy v oknech a dveřích
Kamerové prvky
Notifikace pro správce
Chytrý a stylový přístup do budovy (IP interkomy) s vizualizací ovládání systému
Příprava na klimatizaci v nejvyšším patře budovy
Jednoduché provozní režimy pro komerční nájemce
Operativní zvládnutí projektu
Náročná koordinace a nedodělky subdodavatelů
Férová komunikace
Předejít duplicitním nákladům
Řešení
Inteligentní elektroinstalace a architektura s miniservery pro každý byt
Navrhli jsme architekturu s využitím samostatného miniserveru PLC TECO Foxtrot v každém bytě, což zajišťuje nezávislost, bezpečnost, škálovatelnost a správnou přípravu i pro případné budoucí rozprodání jednotek.
Intuitivní ovládání
Centrální tablet v bytě
Vizualizace půdorysu
Jasné ikony
Fyzická „čtyřtlačítka“ pro bezstarostné základní ovládání
Venkovní žaluzie s automatickým stíněním a ovládáním přes aplikaci
Vzdálené řízení vytápění/chlazení
Senzory/čipy v oknech a dveřích
Kamerové prvky
E-mailové notifikace o bezpečnostních událostech
Rekuperace s minimy běhu
Centrální řízení technologií domu
Vytápění tepelným čerpadlem a stropní chlazení
Centrální scénáře s bytovou individualizací (rozsahy teplot, noční režimy)
Řízení odvětrávání v garáži a společných prostorech (ventilátory)
Automatizované ovládání osvětlení ve společných prostorech
Ovládání vstupních dveří a vrat v nastavených režimech
Data pro správu
Denní / týdenní / měsíční spotřeby
Podpora přefakturací energií
Připravené rozhraní na ERP (Vario)
Budoucí napojení fotovoltaiky
Cenová optimalizace
Otevřené řešení přineslo přibližně výraznou úsporu oproti konkurenčním řešením při zachování správné architektury a funkcí. Princip „méně je více“ v uživatelském ovládání.
Operativní podpora a férová komunikace
On-call reakce při obsazování bytů
Dořešení elektrikářských prací
Nastavení reportingu s developerem
Implementace
Fáze 1: Posouzení a návrh správné architektury
Začali jsme posouzením původně zvažované architektury s jedním miniserverem na patro, která se ukázala jako technicky i koncepčně nevhodná pro škálování a budoucí nezávislost jednotek. Doporučili jsme a nasadili architekturu „řídící jednotka na každý byt“, čímž jsme zajistili samostatnost, bezpečnost a odolnost vůči přetěžování centrálních komponent.
Fáze 2: Uživatelské rozhraní a ovládání
V jednotlivých bytech jsme sjednotili ovládání přes centrální tablet s UX navrženým na míru konkrétnímu bytu, včetně vizualizace jeho půdorysu, jasných ikon a estetického sladění s každým interiérem. Současně jsme implementovali jednoduché fyzické „čtyřtlačítko“, aby i méně technicky zdatní nájemníci nebo návštěvy zvládli základní ovládání bez nutnosti učit se aplikaci.
Velkou výhodou je, že techničtější uživatel (ať už správce nebo nájemník, pokud mu to správce povolí) má možnost si sám upravit a dodefinovat ovládání osvětlení, stínění, scénářů a přiřadit je jednotlivým tlačítkům ovládačů a vypínačů. Tuto možnost obdobné systémy v bytových domech zpravidla neumožňují.
Fáze 3: Komfort bydlení
Co se týče komfortu bydlení, integrovali jsme venkovní žaluzie s automatickým stíněním a ovládáním přes aplikaci, vzdálené řízení vytápění a stropního chlazení, a nastavili centrální scénáře: například minimální denní doby běhu rekuperace kvůli kondenzátům či blokaci chlazení do definovaného data, s možností limitů teploty a individuálních režimů na úrovni jednotlivých bytových jednotek.
Fáze 4: Bezpečnost a dohled
Pro bezpečí a dohled jsme nasadili senzory v oknech a dveřích, kamerové prvky a e-mailové notifikace, aby správce měl přehled bez nutnosti častých výjezdů.
Fáze 5: Správa a data
Do správy jsme zavedli datové moduly pro přesné monitorování denní, týdenní i měsíční spotřeby, upozornění na končící smlouvy a nástroje pro přefakturace energií, včetně přípravy rozhraní pro ERP (Vario). Architekturu jsme navrhli tak, aby byla škálovatelná.
Fáze 6: Operativní podpora
Během předávání jednotek jsme drželi pohotovostní režim—doplnění chybějících ikon a drobných úprav probíhalo v rámci minut a vše jsme v reálném čase ověřovali přímo s nájemníkem.
Na stavbě jsme průběžně řešili odchylky od běžného developerského standardu: operativně jsme dokončili chybějící elektro práce po subdodavateli, nastavili transparentní reporting nedodělků a férovou komunikaci s developerem a technickým dozorem. Tento režim eliminoval duplicitní platby a zkrátil prostoje.
Fáze 7: Příprava na budoucnost
Celé řešení jsme připravili na budoucí napojení fotovoltaiky – po instalaci se pouze aktivuje příslušná sekce v aplikaci a lze nastavit preferované scénáře využití.
Technologie
Samostatné řídící jednotky TECO Foxtrot pro každý byt v bytovém domě a ve společných částech
Centrální tablet v bytě (custom UX, vizualizace půdorysu)
Řízení vytápění (tepelné čerpadlo) a stropního chlazení, s centrálními scénáři
Senzory v oknech a dveřích, kamerové prvky, e-mailové notifikace
Datové moduly: denní/týdenní/měsíční spotřeby, upozornění konce smluv, přefakturace; připravené napojení na ERP (Vario)
Příprava integrace fotovoltaiky
Rekuperace a v 5NP příprava pro klimatizace
Výsledky
Okamžitá obyvatelnost ready-to-live
Zkrácený čas mezi převzetím bytu a pronájmem; rychlá obsazenost bytů v Brně i při vyšším standardu a ceně.
Vyšší komfort a akceptace
Intuitivní centrální tablet a fyzická tlačítka odstranily bariéry i u starších nájemnic; nájemníci si chválí přehled o spotřebě, senzory v oknech a kontrolu nad prostorem.
Efektivní vzdálená správa
Přesné denní / týdenní / měsíční spotřeby, notifikace končících smluv, přefakturace energií; méně fyzických kontrol a rychlejší reakce.
Energetické úspory
Automatické stínění snižuje tepelné zisky v létě, centrální scénáře rekuperace předcházejí technickým rizikům (kondenzáty).
Správná a škálovatelná architektura
Každý byt je nezávislá jednotka, připravená i pro budoucí rozprodání; navíc otevřené řešení přineslo výraznou úsporu oproti např. Loxone.
Provozní jistota
Rychlá on-call podpora, operativní dokončení chybějících elektro prací, férový reporting nedodělků; projekt obdržel ocenění Realitní projekt roku 2025.
Chcete podobné řešení pro váš projekt?
Pokud vás zajímá, jak můžeme zvýšit hodnotu vašeho projektu chytrou elektroinstalací, která je současně sofistikovaná i uživatelsky přívětivá, rádi si s vámi promluvíme.
Zvyšte hodnotu vašeho bytového projektu s chytrou domácností
Vytvoříme vám inteligentní řešení, kde každý byt funguje jako samostatná jednotka s plnou kontrolou pro majitele a současně s pokročilou centrální správou. Dodáváme komplexní systém od návrhu správné architektury přes realizaci až po dlouhodobý servis. Žádné univerzální balíčky – nastavujeme technologie přesně na míru vašim potřebám.
